Conseils, diagnostics, infos

Cette page vous livre des conseils en matière d'investissement immobilier, de choix d'un terrain à bâtir, de financement et d'assurance.
Vous y trouverez aussi les types de diagnostics exigés lors de la vente d'un appartement ou d'une maison.
Des informations locales ou régionales peuvent également être portées à votre connaissance (exemple : travaux d'infrastructures routières ou autres, risques naturels, etc...)


Les diagnostics exigés préalablement à la vente ou location

Diagnostics Transaction Bien Année Durée
Amiante Vente Maison ou appartement Construits avant 01-07-1997 Illimité si négatif. Selon rapport si positif.
Plomb Vente et location Maison ou appartement Construits avant 01-07-1949 Illimité si négatif. 1 an si positif.
Loi Carrez Vente Appartement Quelque soit l'année de construction Illimité sauf si travaux modifiant la surface
Surface habitable Location Maison ou appartement Quelque soit l'année de construction
DPE Vente et location Maison ou appartement Quelque soit l'année de construction 10 ans
Électricité Vente Maison ou appartement Si installation de plus de 15 ans 3 ans
Gaz Vente Maison ou appartement Si installation de plus de 15 ans 3 ans
Risques naturels Vente et location Maison ou appartement et terrain Quelque soit l'année de construction 6 mois
Termites Vente et location Maison ou appartement Quelque soit l'année de construction. Selon les régions : cf avec Préfectures. 6 mois

Nouveautés :

D'ici juillet 2017 au plus tard, le vendeur d'un logement situé dans une zone "à potentiel radon" devra en informer l'acquéreur. Le bailleur devra également établir ce diagnostic pour signaler la présence de gaz radioactif au locataire.

Le radon : un gaz radioactif naturel inodore, incolore et inerte que l'on trouve principalement dans nos régions métamorphiques (Granitiques) ou celles témoignant de la présence d'un volcanisme plus ou moins récent.

L’exposition au radon : se fait par voie respiratoire. Le radon provient du sol et se trouve, par effet de confinement, à des concentrations plus élevées à l'intérieur des bâtiments qu'à l'extérieur.
Les particules du radon sont alors inhalées avec l'air respiré et se déposent dans le poumon.
La présence de radon dans les bâtiments résulte de nombreux paramètres et plus particulièrement :

  • des caractéristiques propres au sol sous-jacent (concentration dans le sol, perméabilité et humidité du sol, présence de fissures ou de fractures dans la roche sous-jacente),
  • - des caractéristiques propres au bâtiment (procédé de construction, fissuration de la surface en contact avec le sol, système d'aération, etc.),
  • - du comportement des occupants vis-à-vis de l'aération des locaux.

Dans une moindre mesure, le radon peut également provenir de l'air extérieur, de matériaux de construction très spécifiques et de l'eau à usage domestique (dégazage de l'eau provenant de nappes souterraines en terrain granitique).

A compter du 1er juillet 2017 au plus tard, le vendeur d'un logement situé dans une zone "à potentiel radon" sera tenu de faire réaliser un diagnostic pour informer son acquéreur de l'existence de ce risque. Le bailleur sera soumis à la même obligation vis à vis de son locataire, lorsque le bien loué se situe dans une zone très exposée à ce gaz. Un décret précisera prochainement la date exacte d'entrée en vigueur de la mesure.
Ce nouveau diagnostic obligatoire complète la liste des diagnostics à établir par le propriétaire en cas de vente ou de location, comme ceux établis pour évaluer le risque d'exposition à l'amiante, au plomb, aux termites, à aux risques naturels et technologiques, aux mérules....

Diagnostic Radon

Une étiquette qui donne de la valeur à votre Bien :

L'étiquette énergie, issue du DPE d'un appartement ou d'une maison a une incidence de plus en plus marquée sur la transaction. Une mauvaise étiquette a de plus en plus tendance à peser sur le prix et aussi sur le délai de vente (source : base de données Dinamic).

Bien en bon état :

  • étiquette A ou B, le prix est 15% plus élevé que le même bien étiqueté D
  • étiquette C, le prix est 9% plus élevé que le même bien étiqueté D
  • étiquette E-F-G, le prix est de 5% à 11% plus bas que le même bien étiqueté D

Bien en mauvais état :

  • étiquette E-F-G, le prix est de 8% à 22% plus bas que le même bien étiqueté D

ATTENTION : notez que d'après l'association EDEN (équilibre des énergies), le DPE pénaliserait excessivement les logements chauffés à l'électricité. La raison : un mode de calcul particulier basé sur le coût de l'énergie primaire et non sur le coût réel de la facture qui déclasse mécaniquement d'une lettre un logement chauffé à l'électricité par rapport à un logement chauffé au gaz ! L'association EDEN indique que « le diagnostic de performance énergétique tel qu'il est défini aujourd'hui est incohérent avec l'objectif initial de mesurer la qualité de l'énergie d'un bâtiment à vendre ou à louer ». D'après l'ADEME, utiliser un chauffage électrique dans une maison individuelle revient en moyenne 11% moins cher que l'utilisation du chauffage au gaz !


Quels éléments à prendre en compte pour évaluer les surfaces :

Loi Carrez (superficie privative dans une copropriété) Surface habitable
Lot de moins de 8m2 non oui
Murs extérieurs non non
Embrasures des portes et fenêtres non non
Murs intérieurs non non
Cloisons non non
Terrasse non non
Véranda oui non
Loggia oui (si fermée) non
Balcon non non
Combles habitables oui oui
Hauteur de pièce inférieure à 1,80m2 non non
Combles non aménageables Oui (HSP > 1,80m) non
Grenier non aménagé Oui (HSP > 1,80m) non
Mezzanine de hauteur supérieure à 1,80 m2 oui oui
Escalier intérieur non non
Cave non non
Cellier oui non
Garage non non
Abri de voiture non non
Sous sol aménagé oui non
Chaufferie oui non
Débarras, réserve oui non
Appentis oui (si fermé) non

Travaux d'infrastructures

La construction du gazoduc Eridan : quelques communes de la région de Montélimar sont impactées : Allan, Châteauneuf-du-Rhône, Donzère, Espeluche, La Laupie, Malataverne, Marsanne, Montboucher-sur-jabron, Roynac, Sauzet. Le tracé du gazoduc est important à connaître pour l'acheteur d'un bien.

Rapport disponible sur les sites :


Surface habitable d'un appartement

Définition par l'exemple

Surface habitable d'un appartement

Cet appartement possède une surface habitable de 87,55 m2. Attention, les surfaces dont les hauteurs sous plafond font de moins de 1,80 m ne peuvent pas être prises en compte. Il en est de même pour les balcons, les terrasses, les escaliers, les garages, caves...

Copropriétés : nouveauté 2017

Parmi les nouveautés issues de la Loi Alur, il en est une qui va prendre une importance considérable: Le Diagnostic Technique Global de la copropriété.
Objectif: s'assurer de la situation générale de l'immeuble. Le DTG comprendra une évaluation de la liste et du coût des travaux nécessaires sur les 10 années à venir, un Diagnostic de Performance Énergétique, une analyse des améliorations possibles de la gestion de l'immeuble, un carnet d'entretien prenant en compte les indications du DTG, c'est à dire les travaux indispensables à la pérennité de l'immeuble en précisant les équipements concernés ou les éléments du bâtiment pour lesquels il faudra entreprendre des travaux.
Pour les immeubles de plus de 10 ans nouvellement mis en copropriété, le DTG devient obligatoire.